هيئت وزيران در جلسه 1404/2/7 به پيشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاك كشور موضوع نامه شماره 9000/19843/1000 مورخ 1403/8/20 قوه قضائيه و با همكاري وزارتخانه هاي كشور و راه و شهرسازي و به استناد تبصره (3) ماده (14) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1401، آيين نامه اجرايي ماده ياد شده را به شرح زير تصويب كرد:
آيين نامه اجرايي تبصره (3) ماده (14) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول» (موضوع مديريت و ساماندهي پيش فروش ساختمان و مشاركت در ساخت) مصوب 1404,02,07 با اصلاحات و الحاقات بعدي
ماده 1- در اين آيين نامه، اصطلاحات زير در معاني مشروح مربوط به كار مي روند:
1- قانون: قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1401؛
2- سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاك كشور؛
3- مرجع صدور پروانه: هر مرجعي كه به موجب قوانين يا مقررات، صلاحيت صدور پروانه ساختمان را دارد؛ از قبيل شهرداري ها، دهياري ها، سازمان هاي مناطق آزاد تجاري – صنعتي و ويژه اقتصادي، شركت هاي عمران شهرهاي جديد، شركت هاي شهرك هاي صنعتي، مراجع موضوع ماده (10) آيين نامه استفاده از اراضي، احداث بنا و تأسيسات در خارج از حريم شهرها و محدوده روستاها موضوع تصويب نامه شماره 31636/ت47097هـ مورخ 1391/2/20؛
4- نقشه معماري تأييد شده: نقشه معماري كه مرجع صدور پروانه پيش از صدور پروانه ساختمان و مطابق اين آيين نامه ثبت و صادر مي كند و حاوي حداقل مشخصات «سطح اشغال مجاز»، «تعداد طبقات»، «تعداد و مساحت واحدهاي هر طبقه و پاركينگ ها و انباري ها» و «نوع سازه طبق درخواست مالك از قبيل سازه فلزي، بِتُني و مصالح بنّايي» است و مبناي ثبت تقسيم نامه و صدور شناسه يكتا از سوي سازمان خواهد بود. نقشه معماري تأييد شده همان دستور نقشه موضوع ماده (14) قانون است؛
5- سامانه: سامانه ثبت الكترونيك اسناد موضوع ماده (1) قانون؛
6- سامانه پنجره واحد: سامانه پنجره واحد مديريت زمين موضوع ضوابط اجرايي سامانه پنجره واحد مديريت زمين مصوب 1401؛
7- تقسيم نامه: سند رسمي كه در سامانه، ثبت و ميزان سهم هر يك از مالكان مشاعي در هر يك از واحدهاي مشخص شده در نقشه معماري تأييد شده، مطابق با آن و توسط مالكان تعيين مي شود. همچنين ساير قطعات اختصاصي اعم از توفقگاه (پاركينگ) و انباري هر يك از واحدها توسط مالكان با رعايت قانون تملك آپارتمان ها مصوب 1343 با اصلاحات بعدي و آيين نامه اجرايي آن، مشخص مي شود.
8- مستندات ساختماني: دستور نقشه موضوع بند (19-1-2) مبحث دوم مقررات ملي ساختمان ايران، نقشه معماري تأييد شده، پروانه ساختمان، گواهي عدم خلاف و گواهي پايان كار عملياتي ساختماني.
ماده 2- مرجع صدور پروانه مكلف است نقشه معماري تأييد شده را كه براساس ضوابط و مقررات شهرسازي و معماري و استعلامات لازم جهت صدور پروانه ساختمان تهيه شده، با تعيين نوع كاربري هر يك از واحدهاي نقشه مذكور ثبت، صادر و به صورت برخط و آني در سامانه بارگذاري كند. نقشه مذكور مجوزي براي ساخت محسوب نمي شود.
تبصره – مرجع صدور پروانه مكلف است در صدور پروانه ساختمان، نقشه معماري تأييد شده را با رعايت ماده (23) اين آيين نامه، ملاك اقدام قرار دهد؛ مگر آنكه متقاضي به نحو ديگري تقاضا كند.
ماده 3- سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي كند كه امكان ثبت برخط و آني مستندات ساختماني و همچنين اقلام اطلاعاتي آن به صورت ساختار يافته، توسط مرجع صدور پروانه از طريق سامانه پنجره واحد فراهم باشد. سازمان تا قبل از ايجاد دسترسي مراجع صدور پروانه براي ثبت اطلاعات مذكور در سامانه پنجره واحد، مكلف است امكان ثبت آنها را براي مراجع مذكور به صورت مستقيم فراهم كند.
تبصره – ثبت اطلاعات مذكور در اين ماده در سامانه، منوط به استعلام اعتبار شناسه ملي مرجع صدور پروانه و سمت صاحب امضاي آن از سامانه جامع پايگاه اطلاعاتي اشخاص حقوقي كشور و همچنين احراز هويت شخص صاحب امضاء به صورت الكترونيكي است. سازمان هاي ثبت كننده مراجع صدور پروانه مكلفند در صورت هرگونه تغييرات مديريتي و هويتي در شخص صاحب امضاء، مراتب را ظرف حداكثر (24) ساعت در سامانه جامع پايگاه اطلاعات اشخاص حقوقي كشور بروزرساني كنند.
ماده 4- پس از ايجاد دسترسي مراجع صدور پروانه به سامانه، مراجع مذكور مكلفند نقشه معماري تأييد شده و نيز پروانه ساختمان و گواهي پايان كار عمليات ساختماني و اقلام اطلاعاتي مربوط و همچنين مهلت اعتبار آنها را پس از صدور، تمديد، تغيير و يا ابطال آنها، بلافاصله به صورت ساختاريافته و برخط و آني در سامانه ثبت كنند. همچنين مراجع مذكور مكلفند تخلفات ساختماني رسيدگي شده در مراجع مربوط را بلافاصله پس از اطلاع در سامانه ثبت نمايند.
تبصره 1- صرفاً مستندات ساختماني كه در سامانه ثبت شده است، حسب مورد در ثبت تقسيم نامه، صدور شناسه يكتا، ثبت اَعمال حقوقي راجع به شناسه يكتا و صدور اسناد مالكيت قابل استناد مي باشد.
تبصره 2- ثبت مستندات ساختماني به صورت برخط و آني در سامانه، الزامي است و در صورت تخلف، طبق قوانين و مقررات مربوط عمل خواهد شد.
ماده 5- مرجع صدور پروانه صرفاً در صورت بارگذاري نقشه معماري تأييد شده در سامانه مستحق دريافت وجوه مرتبط با صدور، تغيير و اصلاح هر مستند مي باشند.
تبصره – دريافت هرگونه وجه خارج از ساز و كار مقرر در اين ماده، دريافت وجه برخلاف قانون محسوب مي شود.
ماده 6- سازمان مكلف است امكان ثبت تقسيم نامه را براي مالكان املاك داراي نقشه معماري تأييد شده، در سامانه فراهم كند. در تقسيم نامه بايد قطعات اختصاصي اعم از توفقگاه (پاركينگ) و انباري هر يك از واحدهاي مشخص شده در نقشه معماري تأييد شده، توسط مالكان با رعايت مقررات مربوط مشخص شود.
تبصره 1- تا قبل از ايجاد دسترسي مراجع صدور پروانه به سامانه، در صورتي كه مراجع مذكور شماره گذاري قطعات اختصاصي را انجام نداده باشند، مالك يا مالكان مي توانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمي در زمان ثبت تقسيم نامه نسبت به شماره گذاري قطعات مذكور اقدام كنند.
تبصره 2- براي ثبت تقسيم نامه نيازي به گواهي پايان كار عمليات ساختمان و صورت مجلس تفكيكي نيست.
ماده 7- سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي كند كه هم زمان با ثبت تقسيم نامه، شناسه يكتا براي هر واحد صادر شود.
تبصره 1- در صورت درخواست صدور شناسه يكتا توسط مالك يا مالكان بدون تقسيم نامه، متقاضيان مكلفند در برگه (فرم) درخواست خود، قطعات اختصاصي اعم از توقفگاه (پاركينگ) و انباري هر واحد را با رعايت قوانين و مقررات مربوط، مشخص كنند و سازمان نيز مكلف است بر همين اساس، درخصوص صدور شناسه يكتا اقدام كند.
تبصره 2- چنانچه مالكيت ملك مشاعي باشد، درصورت وجود تقسيم نامه، مالكيت شناسه هاي يكتا براساس آن و در غير اين صورت، مشاعي و به همان نسبت مالكيت مالكان در ملك خواهد بود.
تبصره 3- سازمان مكلف است براي تمامي واحدهاي نقشه معماري تأييد شده، شناسه يكتا صادر كند و صدور شناسه يكتا صرفاً براي برخي از واحدها مجاز نيست.
ماده 8- سازمان مكلف است شناسه يكتاي صادرشده براي واحدهاي مشخص شده در نقشه معماري تأييد شده، را به صورت برخط و آني به مرجع صدور پروانه اعلام كند.
تبصره – سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي كند كه صدور شناسه يكتا به مالك عرصه و در موارد وقفي به سازمان اوقاف و امور خيريه يا متولي وقف نيز اعلام شود.
ماده 9- مرجع صدور پروانه مكلف است پروانه ساختماني را منضم به شناسه يكتاي اعلامي سازمان صادر كند. صدور پروانه ساختماني صرفاً پس از صدور نقشه معماري تأييد شده و شناسه يكتا امكان پذير است.
تبصره – صدور شناسه يكتا و پروانه ساختماني راجع به املاك مشمول تبصره (4) ماده (10) قانون، حسب مورد منوط به اخذ مجوز از وزارت راه و شهرسازي يا بنياد مسكن انقلاب اسلامي و با رعايت ضوابط مرتبط خواهد بود.
ماده 10- سازمان مكلف است شناسه يكتا را به نحوي صادر كند كه امكان دسترسي به اطلاعات مربوط به ساختمان و هر يك از واحدها از قبيل نقشه معماري واحد، نقشه معماري ساختمان، موقعيت واحد و توفقگاه (پاركينگ) و انباري متعلق به آن در ساختمان، كاربري واحد، مساحت واحد، تعداد طبقات ساختمان، تعداد كل واحدها و تعداد واحدهاي هر طبقه، مجموع مساحت اختصاصي كل واحدها، مساحت عرصه ساختمان، اطلاعات مالك يا مالكان شناسه يكتا و ميزان سهم هر يك، اطلاعات ثبتي ملك از قبيل پلاك ثبتي و شناسه جام ملك، نشاني و شناسه پُستيِ ملك و همچنين سوابق نقل و انتقالات صورت گرفته در مورد آن واحد فراهم باشد.
تبصره – مرجع صدور پروانه مكلف است اطلاعات مذكور در اين ماده را به صورت ساختاريافته و برخط و آني در سامانه ثبت كند.
ماده 11- در اجراي تبصره ماده (11) قانون جامع حدنگار(كاداستر) كشور مصوب 1393 با اصلاحات بعدي آن، ثبت تقسيم نامه و صدور شناسه يكتا در خصوص دارندگان اسناد رسمي مالكيت غيرحدنگار، منوط به اخذ سند مالكيت حدنگار است.
ماده 12- مالك شناسه يكتا مي تواند با مراجعه به سامانه يا دفاتر اسناد رسمي، گواهي مالكيت شناسه يكتا حاوي اطلاعات مذكور در ماده (10) اين آيين نامه را دريافت كند.
ماده 13- با صدور شناسه يكتا براي واحدهاي مشخص شده در نقشه معماري تأييد شده، سازمان مكلف است شناسه هاي مذكور، مالكيت و ميزان آنها و خلاصه اعمال حقوقي مربوط به هر شناسه را در اسناد مالكيت ملك درج و در دفتر الكترونيك املاك منعكس كند.
ماده 14- مالك يا مالكان هر يك از شناسه هاي يكتا به نسبت مساحت قطعات اختصاصي مندرج در نقشه معماري تأييد شده، براساس ماده (10) قانون تملك آپارتمان ها، مالك ملك مربوط ميشوند. اين امر بايد در دفتر الكترونيك املاك و استعلامات ملك منعكس شود.
تبصره: در صورتي كه نقشه معماري تأييد شده در رابطه با تمام يك ملك صادر نشده باشد، حكم اين ماده صرفاً در رابطه با قسمتي از ملك كه درخصوص آن نقشه معماري تأييد شده صادر شده، جاري است.
ماده 15- ثبت اعمال حقوقي موضوع ماده (1) قانون، از قبيل اعمال حقوقي ناقل مالكيت عين و عقد رهن در مورد ملكي كه براي واحدهاي مشخص شده در نقشه معماري تأييد شده آن، شناسه يكتا صادر شده است و همچنين توقيف آن ملك، صرفاً با استفاده از شناسه يكتاي مذكور امكان پذير است.
ماده 16- سازمان مكلف است در زمان صدور شناسه يكتا، كليه تعهدات رسمي راجع به ملكي كه در رابطه با آن نقشه معماري تأييد شده صادر شده و حقوق متعهدله را در آن منعكس كند.
ماده 17- چنانچه ملكي كه در رابطه با آن نقشه معماري تأييدشده صادر گرديده، در رهن باشد، بايد هر يك از شناسه هاي يكتا به همان ميزان در رهن قرار گيرد.
ماده 18- انعقاد قرارداد پيش فروش واحد ساختماني مستلزم صدور شناسه يكتا است.
ماده 19- سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي كند كه در قرارداد پيش فروشِ تمام يا سهمي از واحد موضوع يك شناسه يكتا، حسب مورد امكان انتقال مالكيت كامل شناسه يكتا يا به ميزان سهم مذكور، از مالك به شخصي غير از پيش خريدار فراهم نباشد.
ماده 20- سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي كند كه با احراز ايفاي تعهدات، انتقال مالكيت شناسه يكتا بر اساس قرارداد و همچنين وصول حقوق عمومي و دولتي، به صورت خودكار انجام شود. در صورت عدم وصول حقوق عمومي و دولتي به صورت خودكار، وصول آنها توسط سردفتر اسناد رسمي انجام خواهد شد.
تبصره 1- در تعهدات مربوط به پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد، احراز پرداخت هر يك از اقساط از طريق حساب اماني (واسط) موضوع ماده (21) آيين نامه ماده (3) قانون انجام مي شود.
تبصره 2- در خصوص ساير تعهدات، احراز ايفاي هر يك از تعهدات از طريق تأييد متعهدله در سامانه يا مرجع قضايي يا داور و يا شخص داراي پروانه نظام مهندسي كه طرفين در قرارداد اين اجازه را به آنها داده اند، انجام مي شود.
ماده 21- سازمان مكلف است امكان ثبت قرارداد مشاركت در ساخت را قبل از صدور نقشه معماري تأييد شده فراهم كند، به نحوي كه طرفين بتوانند توافق خود در خصوص تعيين مالكيت واحدهاي احتمالي و همچنين تخصيص ساير قطعات اختصاصي از قبيل توقفگاه (پاركينگ) و انباري به هر يك از واحدهايي كه شناسه يكتا دريافت خواهند كرد، در قالب يك يا چند اولويت، در قرارداد مذكور درج كنند. پس از صدور نقشه معماري تأييد شده، دريافت شناسه يكتا الزامي است و اولويتي كه نقشه معماري تأييد شده با آن منطبق است مبناي صدور شناسه يكتا خواهد بود. انطباق نقشه معماري تأييد شده با اولويت ها بر عهده مرجع صدور پروانه است؛ مگر اينكه طرفين در قرارداد مشاركت در ساخت به نحو ديگري توافق كرده باشند.
ماده 22- ثبت اعمال حقوقي موضوع ماده (1) قانون درخصوص شناسه يكتا منوط به اخذ گواهي عدم خلاف از مرجع صدور پروانه با رعايت ماده (6) قانون است.
ماده 23- مراجع صدور پروانه در مورد املاك داراي نقشه معماري تأييد شده، صرفاً در صورت مصالحه رسمي مالكان و موافقت ساير ذي نفعانِ شناسه يكتا بر اصلاح نقشه معماري تأييد شده و پروانه ساختمان به همراه تعيين وضعيت مالكيت پيشنهادي منطبق بر آن، مي توانند در خصوص اصلاح موارد مذكور مطابق ضوابط و مقررات شهرسازي اقدام كنند؛ مشروط بر اينكه مصالحه مذكور بر خلاف ضوابط و مقررات شهرسازي نباشد. در صورت صدور نقشه معماري تأييد شده اصلاحي توسط مرجع صدور پروانه، سازمان مكلف است مطابق آن، اطلاعات واحد متناظر شناسه يكتا و وضعيت مالكيت آن را براساس توافق مالكان و ذي نفعان اصلاح كند.
تبصره 1- هرگونه توافق قانوني ميان مالكان و مرجع صدور پروانه كه منجر به اصلاح نقشه مي شود، از حيث اصلاح نقشه معماري تأييد شده و شناسه يكتا مشمول حكم اين ماده است.
تبصره 2- مراجع تصويب كننده طرح هاي توسعه شهري و روستايي و دبيرخانه كميسيون موضوع ماده (5) قانون تأسيس شورايعالي شهرسازي و معماري ايران مصوب 1351 با اصلاحات بعدي آن و همچنين مراجع رسيدگي به تخلفات ساختماني مانند كميسيون موضوع مواد (99) و (100) قانون شهرداري ها مكلف به استعلام از سازمان در خصوص آخرين وضعيت مالكيت شناسه هاي يكتا و رعايت حقوق تمامي مالكان شناسه هاي يكتا مي باشند و بايد تغييرات را در اجراي ماده (8) قانون به صورت برخط و آني در سامانه بارگذاري نمايند.
تبصره 3- مرجع صدور پروانه مكلف است قبل از هرگونه اقدام راجع به اصلاح پروانه ساختمان، صدور گواهي عدم خلاف و يا صدور يا اصلاح گواهي پايان كار عمليات ساختماني كه مستلزم تغيير در نقشه معماري تأييد شده اعم از تعداد طبقات، تعداد واحدها و ساير مشخصات نقشه و يا كاربري آنها طبق ضوابط و مقررات مربوط باشد، آخرين وضعيت ثبتي و مالكيت شناسه يكتا را از سامانه استعلام كند.
محمدرضا عارف
معاون اول رئيس جمهور