آيين نامه تبصره 10 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1404/03/21
آيين نامه اجرائي تبصره (10) ماده (10) قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1401/9/6 مجلس شوراي اسلامي كه در تاريخ 1403/2/26 در مجمع تشخيص مصلحت نظام موافق مصلحت تشخيص داده شد، به شرح مواد آتي است:
فصل اول : اصطلاحات و اختصارات
ماده 1ـ اصطلاحات و اختصارات به كار رفته در آيين نامه در معاني زير به كار مي رود:
الف ـ قانون: قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1404/9/6 مجلس شوراي اسلامي؛
ب ـ آيين نامه ماده 10: آيين نامه ماده 10 قانون و تبصره هاي 1 و 2 آن؛
پ ـ سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاك كشور؛
ت ـ سامانه: سامانه «ساماندهي اسناد غيررسمي» موضوع ماده 10 قانون؛
ث ـ اعمال حقوقي: اعمال حقوقي موضوع ماده 1 قانون؛
ج ـ اقدام قانوني: اقدامات قانوني موضوع ماده 23 آيين نامه ماده 10؛
چ ـ مراجع قانوني اقدام: مراجعي كه مدعي پس از درج ادعاي خود در سامانه براي اقدام به آن رجوع مي كند از قبيل مراجع قضايي و سازمان.
فصل دوم : اشخاص مشمول
ماده 2ـ مدعياني كه در مهلت قانوني، ادعاي خود را در سامانه درج نموده و اقدام قانوني را به عمل آورده اند، مي توانند با رعايت شرايط اين آيين نامه و به مدت هشت سال از زمان راه اندازي سامانه، اعمال حقوقي را صرفاً در سامانه انجام دهند. سازمان مكلف است دسترسي هاي لازم براي انجام اعمال حقوقي در سامانه را به صورت مستقيم و از طريق سكوهاي بخش خصوصي موضوع ماده 26 آيين نامه اجرايي ماده 3 قانون براي مدعيان فراهم نمايد.
تبصره 1ـ انجام اعمال حقوقي توسط اشخاص فاقد سند رسمي مذكور در آيين نامه ماده 10، خارج از سامانه (حتي در سامانه ثبت الكترونيك اسناد)، فاقد اعتبار و مشمول ضمانت اجراي ماده 1 قانون است.
تبصره 2ـ به منظور جلوگيري از ايجاد تلقي عرفي در رسمي بودن انتقال عادي موضوع تبصره 10 ماده 10، سامانه بايد به نحوي طراحي شود كه دفاتر اسناد رسمي دسترسي جهت درج اعمال حقوقي در سامانه را نداشته باشند.
ماده 3ـ دارندگان اسناد مالكيت غيرحدنگار مي توانند جهت استفاده از ظرفيت تبصره 10 ماده 10 قانون، نسبت به درج ادعا در سامانه و درخواست تبديل سند خود به سند مالكيت حدنگار اقدام نمايند. سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي نمايد كه در صورت درج ادعا و درخواست تبديل سند، امكان انجام اعمال حقوقي در سامانه را براي اين اشخاص فراهم نمايد.
فصل سوم : الزامات انجام اعمال حقوقي در سامانه
ماده 4ـ انجام اعمال حقوقي در سامانه، منوط به اخذ كد رهگيري موضوع ماده 8 آيين نامه ماده 10 و درج گواهي اقدام در سامانه مي باشد. سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي نمايد كه صرفاً پس از احراز مراتب فوق امكان انجام اعمال حقوقي فراهم شود.
ماده 5ـ چنانچه نسبت به يك ادعا در مرحله اقدام حكم قطعي داير بر بي حقي يا بطلان دعوا صادر و يا دعوا ساقط شده باشد و همچنين در صورتي كه اقدام مدعي، منجر به صدور سند مالكيت گرديده، در حدود رأي قطعي و سند رسمي صادره امكان انجام اعمال حقوقي در سامانه وجود ندارد.
تبصره 1ـ چنانچه مرجع قضايي اقدام مدعي را به موجب قرار رد نمايد، تا زمان انجام تكاليف مقرر در ماده 33 آيين نامه ماده 10 و تبصره آن، حكم اين ماده مجراست.
تبصره 2ـ در هر مورد كه اقدام مدعي در ساير مراجع قانوني اقدام رد شده يا مورد پذيرش قرار نگرفته باشد، چنانچه مدعي، مطابق ضوابط مقرر در آيين نامه ماده 10 امكان اقدام مجدد را داشته باشد، تا قبل از رعايت تشريفات مقرر در آيين نامه مذكور، نمي تواند اعمال حقوقي را در سامانه انجام دهد.
ماده 6ـ انجام اعمال حقوقي توسط مدعي صرفاً در محدوده ادعاي ثبت شده ممكن است. انجام اعمال حقوقي نسبت به بخشي از قطعه ثبت ادعا شده به صورت مفروز، صرفاً با درج نقشه داراي مختصات جغرافيايي بخش مورد نظر در سامانه و پس از دريافت گواهي امكان افراز قطعه مذكور از سازمان و بارگذاري آن در سامانه ممكن خواهد بود.
تبصره ـ سازمان مكلف است در صورت درخواست صدور گواهي امكان افراز توسط مدعي، ضوابط مربوط به افراز و يا تفكيك (نظير حدنصاب هاي مربوط به قانون جلوگيري از خرد شدن اراضي كشاورزي و ماده 101 قانون شهرداري) را از مراجع ذي ربط استعلام و در صورت فقدان موانع قانوني گواهي مذكور را صادر نمايد.
ماده 7ـ سامانه بايد به گونه اي طراحي شود كه ادعاي ثبت شده با دفتر الكترونيك املاك تطبيق گرديده و در صورتي كه ادعا نسبت به ملك داراي سند حدنگار باشد از انجام اعمال حقوقي، در حدود داراي تداخل با ملك مذكور ممانعت به عمل آيد.
تبصره 1ـ اشخاصي كه تمام يا بخشي از ادعاي درج شده آن ها با محدوده اسناد مالكيت حدنگار مشاعي منطبق باشد ولي تمام مالكان مشاعي آن ملك سند مالكيت حدنگار نداشته باشند، مشروط به آنكه مدعي، فاقد سند رسمي حدنگار مشاعي باشد، از شمول اين ماده مستثني هستند.
تبصره 2ـ اشخاصي كه در اراضي كشاورزي خارج از محدوده شهرها، سند مالكيت حدنگار مشاعي داشته باشند و جهت اخذ سند مالكيت مفروزي ثبت ادعا و اقدام نموده باشند، در صورت رعايت ضوابط تبصره 9 ماده 10 قانون، از شمول اين ماده مستثني هستند.
فصل چهارم : نحوه انجام عمل حقوقي در سامانه
ماده 8ـ سامانه بايد به نحوي طراحي شود كه به منظور انجام عمل حقوقي ابتدا كد يا شناسه ملي و شماره تلفن همراه طرفين را اخذ نموده و در صورت تطابق شماره همراه طرفين با كد يا شناسه ملي آن ها در هر دو سامانه ثنا و شاهكار، با ارسال پيامك، رضايت ايشان براي آغاز فرايند انجام عمل حقوقي را احراز كند.
تبصره ـ درصورتي كه هر يك از طرفين در سامانه ثبت نام الكترونيك قوه قضائيه (ثنا) ثبت نام نكرده باشد يا شماره درج شده در ثنا بر اساس سامانه شاهكار متعلق به وي نباشد، سامانه بايد مانع مذكور را به طرفين اطلاع داده و از ادامه فرايند جلوگيري نمايد.
ماده 9ـ سامانه بايد به نحوي طراحي شود كه موارد ذيل را بررسي نموده و نتيجه آن به صورت تجميعي در قالب «امكان انجام عمل حقوقي» يا «عدم امكان انجام عمل حقوقي» براي طرفين ارسال شود:
الف) احراز حيات و سن قانوني براي عمل حقوقي در رابطه با اشخاص حقيقي از سازمان ثبت احوال كشور و احراز وجود و عدم انحلال در رابطه با اشخاص حقوقي از سازمان؛
ب) استعلام اهليت معاملاتي طرفين براي اشخاص حقيقي و يا عدم ورشكستگي يا ممنوعيت از انجام اعمال حقوقي براي اشخاص حقوقي از مركز آمار و فناوري اطلاعات قوه قضائيه؛
پ) احراز وجود شرايط ماده 4 آيين نامه.
تبصره ـ در صورت عدم احراز موارد ذكر شده در اين بند، سامانه بايد دليل مربوطه را به شخصي كه عدم امكان ثبت معامله به وي منتسب است به وسيله پيامك اعلام كند.
ماده 10ـ سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي نمايد تا قبل از انجام اعمال حقوقي، در خصوص تداخل يا عدم تداخل محدوده ادعاي ثبت شده با اراضي عمومي، از جمله اراضي ملي، منابع طبيعي، اراضي مستحدث و موات از وزارتخانه هاي جهاد كشاورزي و راه و شهرسازي استعلام نمايد. وزارتخانه هاي مذكور مكلفند پاسخ را به صورت آني و از طريق سامانه ارسال نمايند. سامانه بايد به نحوي طراحي شود تا نتيجه استعلام به منتقل اليه اعلام و در قرارداد درج شود. اعلام وجود تداخل يا عدم پاسخ به استعلام، مانع انجام عمل حقوقي نيست.
تبصره ـ در خصوص پلاك هاي ثبتي اصلي كه مفاد ماده (3) قانون جامع حدنگار در آن پلاك اصلي به طور كامل اجرا نگرديده، مهلت اعلام نظر توسط وزارتخانه هاي جهاد كشاورزي و راه و شهرسازي حداكثر يك ماه از تاريخ استعلام است. چنانچه قبل از وصول پاسخ، طرفين خواهان انجام عمل حقوقي باشند، بايد عدم وصول پاسخ و احتمال عمومي يا دولتي بودن ملك موضوع ادعا، به منتقل اليه اعلام و در قرارداد درج شود. در اين صورت منتقل اليه تا وصول پاسخ يا انقضاي مهلت آن، حق انجام عمل حقوقي در رابطه با مورد ادعا را نخواهد داشت. اين امر نيز بايد به طرفين عمل حقوقي اعلام و در قرارداد درج شود.
ماده 11ـ سامانه بايد به نحوي طراحي شود كه انجام عمل حقوقي بدون اخذ امضاي الكترونيك از حداقل دو شاهد و طرفين معامله امكان پذير نباشد.
تبصره 1ـ نقشه و اسناد بارگذاري شده در ارتباط با ادعا در سامانه و آدرسي كه بر اساس نقشه مذكور توسط سامانه توليد مي شود، بايد قبل از اخذ امضاي منتقل اليه به وي نمايش داده شود.
تبصره 2ـ اگر در رابطه با ملك موضوع عمل حقوقي، ادعاي ديگري در سامانه ثبت شده باشد كه مدعي اقدام قانوني نسبت به آن انجام داده باشد، بايد قبل از اخذ امضاي منتقل اليه به وي اعلام گردد.
ماده 12ـ سامانه بايد صدا و تصوير طرفين مبني بر خلاصه قرارداد را دريافت و ذخيره نمايد و سپس آن را بر اساس زيست سنجي (بيومتريك) با اطلاعات سازمان ثبت احوال كشور مطابقت دهد. مستندات مذكور بايد تا زمان تعيين تكليف قطعي ادعا در مراجع قانوني اقدام، نگهداري شود.
ماده 13ـ انتقال عوض قراردادي بايد صرفاً از طرق قابل رهگيري به صورت الكترونيكي از قبيل واريز از طريق شبكه بانكي يا انتقال خودرو يا ملك با رعايت تشريفات قانوني و صرفاً به حساب منتقل اليه يا به نام وي باشد.
ماده 14ـ سامانه بايد به نحوي طراحي شود كه به طور صريح در زمان انجام عمل حقوقي، عدم انتقال رسمي مالكيت و امكان ابطال عمل حقوقي در قرارداد منعكس و قبل از امضاي قرارداد از طريق پيامك به منتقل اليه اعلام شود.
ماده 15ـ سامانه بايد به نحوي طراحي شود كه در صورت وجود شرط ضمن عقد داير بر منع انجام اعمال حقوقي توسط منتقل اليه تا زمان پرداخت اقساط ثمن، اگر طرفين در قرارداد متعهد شده باشند كه انتقال وجوه صرفاً از طرق مقرر در ماده 21 آيين نامه ماده 3 صورت بگيرد، امكان انجام عمل حقوقي توسط منتقل اليه منوط به احراز پرداخت اقساط توسط سامانه باشد.
فصل پنجم : ساير مقررات
ماده 16ـ در صورتي كه مدعي با انجام اعمال حقوقي در سامانه، مالكيت تمام يا بخشي از عين يا حقوق مذكور در ماده 10 قانون را به ديگري منتقل كند، سمت مدعي نسبت به بخش مذكور زايل و منتقل اليه نسبت به آن قسمت در تمامي مراجع اقدام اعم از قضايي و غيرقضايي، قائم مقام وي مي شود و فرآيند اقدام در آن مراجع، نسبت به بخش مذكور بدون نياز به اقدام جديد از قبيل طرح دعوا توسط منتقل اليه ادامه مي يابد.
تبصره 1ـ سازمان مكلف است سامانه را به نحوي طراحي نمايد تا با انجام اعمال حقوقي مذكور در اين ماده، مراتب انتقال حقوق مدعي در قسمت انتقال يافته و هويت، مشخصات و نشانيِ منتقل اليه به عنوان قائم مقام مدعي، به مراجع قانوني اقدام اعلام و به طرفين ابلاغ شود. مراجع قانوني اقدام مكلفند نتيجه اقدامات قانوني و رأي را به منتقل اليه ابلاغ نمايند.
تبصره 2ـ اسناد و مدارك موضوع عمل حقوقي، بايد به منتقل اليه واگذار و مراتب در قرارداد درج شود.
ماده 17ـ سازمان مكلف است نمونه هايي از قراردادها و اعمال حقوقي را جهت استفاده، در سامانه بارگذاري نمايد.
اين آيين نامه در 17 ماده و 14 تبصره به موجب تفويض اختيار رئيس قوه قضائيه به شرح ابلاغيه شماره 9000/39338/100 مورخ 1403/7/15 در تاريخ 1404/3/21 به تصويب معاون اول قوه قضائيه رسيد و از تاريخ ابلاغ لازم الاجراست.